אם בנייה היא סינית להדיוטות, מהלך המשכנתא הוא טקסט בסנסקריט הודי עתיק. מי שלא ממש שולט בחומר, עדיף שיתייעץ עם מומחה כי מחיר הטעות הוא יקר מאוד
גיא עינב guy@yeda-m.co.il ידע כלכלי בע"מ – יעוץ משכנתאות בגולן ובגליל
בניית בית מחייבת היערכות וחשיבה כלכלית מתאימה בשלבים מאוד ראשוניים, בכדי לקחת משכנתא נכונה עבור המשפחה. למשכנתא לבנייה עצמית, ישנם מאפיינים ייחודיים שחשוב להבין אותם, בכדי להימנע מטעויות יקרות ולבצע הליך נכון של קבלת החלטות.
כל אחד עסוק בחייו שלו וצבר ידע בתחומים מגוונים. לרובנו, בניית בית הנה פרויקט שבו הידע הבסיסי שלנו נמוך יחסית.
בכדי להתגבר על חוסר בידע, חשוב להבין ולהפנים את המגבלות הכלכליות שלנו לפני תחילת התכנון, אז באים לידי ביטוי הבעלות על המגרש, הוצאת ההיתר, גודל הבית ורמת הגימור. אנשי המקצוע שעובדים עבורכם חייבים לדעת את מגבלות התקציב ובמיוחד האדריכל, או האדריכלית.ֿ
שמאות נמוכה של נכס יכולה לגרום לבעיית מימון לא פשוטה. אם אתם בונים או משפצים נכס, והשמאות נמוכה ממה שחשבתם, תיאלצו למצוא פתרונות פיננסיים שונים, כמו להביא הון נוסף, או להתפשר במפרט, או בגודל הבית
חשיבות השמאות
בבנייה עצמית, שחרור הכספים מתבצע על פי קצב התקדמות הבנייה, לרוב בארבעה שלבים – גמר היסודות, גמר השלד, גמר הריצוף וסיום הבנייה. ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הנכס, על פי השמאות, למרות שהבנקים כיום מעדיפים מימון של 60%, או פחות. חשוב מאוד לבחור שמאי שמכיר את האזור. השמאי מעריך את הנכס, ללא רווח יזמי, על פי עלויות המגרש, התשתיות והבנייה עצמה. השמאי הוא למעשה ה"עיניים של הבנק" ומהווה שיקול משמעותי בגובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר ללקוחות, גם אם יש לכם יכולת החזר משמעותית. שמאות נמוכה של נכס יכולה לגרום לבעיית מימון לא פשוטה. אם אתם בונים או משפצים נכס, והשמאות נמוכה ממה שחשבתם, תיאלצו למצוא פתרונות פיננסיים שונים, כמו להביא הון נוסף, או להתפשר במפרט, או בגודל הבית.
התזרים ושחרור כספי המשכנתא
חשוב שתהיה התאמה תזרימית בין שלבי שחרור הכספים של הבנק למשכנתאות לבין התחייבות התשלומים לקבלנים השונים בפרויקט. אם יש לכם הון עצמי מתאים, אז אין בעיה להשלים לקבלן את הנדרש, יחד עם המשכנתא. אם ההון העצמי שלכם גבולי, חשוב שהקבלן יתאם מועדי תשלום המתאימים ללוח התשלומים של הבנק.
הסכום שישוחרר הנו על פי השווי של כל שלב בשמאות ואחוז המימון שאושר. מתוך תמהיל משכנתא, חשוב לדעת מה לשחרר קודם ומה בהמשך הבנייה. לדוגמה: אם אושר מימון של 50% ושווי הנכס בשלב היסודות הוא 400 אלף ש"ח, הבנק ישחרר בשלב זה 200 אלף ש"ח ואז התשלום החודשי ההתחלתי יהיה בהתאם.
הריבית
ריבית המשכנתא עליה חותמים בהסכם ההלוואה הנה מרכיב חשוב, שיקבע במידה רבה כמה תחזירו לבנק במשך חיי המשכנתא. מכיוון שמדובר בשחרור כספים במספר פעימות, לאורך תקופת הבנייה, לרוב כשנה, בכל פעם שמשוחרר כסף, הריבית נקבעת מחדש בהתאם למרווחים שנחתמו בחוזה המשכנתא.
אותם מרווחים הם למעשה חלק משמעותי מהמיקוח והמכרז עם הבנקים יחד עם בחירת תמהיל משכנתא חכם, המורכב מסוג המשכנתא והפריסה למספר השנים הרלוונטי. חשוב מאוד לקחת בחשבון החזר חודשי שמתאים להכנסה הפנויה של המשפחה וכן עלייה בהחזר החודשי עם עליית הריבית במשק, בחלק מהמסלולים.
