יתרונות המגורים בפריפריה העלו גם את מחירי הדיור בה. כבר לא כל כך זול לקנות, או לבנות בית בקצה הארץ. מה לגבי המשכנתא? יש הבדל בין המרכז לפריפריה?
גיא עינב ,יועץ משכנתאות פרטי ושותף בחברת ידע כלכלי guy@yeda-m.co.il
למגורים בצפון הארץ יש יתרונות וחסרונות ברורים. איכות החיים, השקט, החינוך היופי והאוויר הנקי הנם חלק מהיתרונות. מציאת תעסוקה וקבלת שכר הוגן הנה אתגר לא פשוט. הדיור, שהיה עד לפני מספר שנים יתרון גדול, הלך והתייקר בשנים האחרונות וזוגות צעירים נאלצים לקחת משכנתאות גדולות יותר. שכונת "יובלים", בקריית שמונה, אמורה לאזן את תמונת ההיצע ולאפשר לרבים להגשים את חלום הבית. לאחרונה, עלתה השאלה האם המשכנתא בתל אביב ובצפון זהה בתנאים? במאמר זה, אסביר איך עובדת השיטה במערכת הבנקאית, בהתייחס לנושא התנאים במשכנתא.
כיצד נקבעת הריבית בבנק?
בכל הבנקים, ישנה שיטה די דומה לבדיקת הסיכון הקיים במשכנתא של הלקוח הספציפי. מדידת הסיכון נובעת מהמאפיינים האישיים של הלקוח, מהנתונים של הנכס עצמו ומהוראות בנק ישראל.
- איכות הלקוחות – ככל שהנתונים הכלכליים איכותיים יותר, הסיכון לבנק נמוך יותר. לדוגמה, כשעובדים במקומות עבודה מסודרים יותר, בעלי ותק רב יותר ומנהלים את החשבון בצורה תקינה.
אחוז המימון – ככל שהמימון נמוך יותר, הסיכוי שהבנק יוכל לכסות את המשכנתא במקרה של כינוס נכסים גבוה יותר. אחוזי המימון המקובלים הנם עד 45% – רמת סיכון נמוכה; 45% עד 60 אחוז – בינונית ומעל 60 אחוז ועד 75 אחוז – גבוהה
- אחוז המימון – ככל שהמימון נמוך יותר, הסיכוי שהבנק יוכל לכסות את המשכנתא במקרה של כינוס נכסים גבוה יותר. אחוזי המימון המקובלים הנם עד 45% – רמת סיכון נמוכה; 45% עד 60 אחוז – רמת סיכון בינונית ומעל 60 אחוז ועד 75 אחוז – רמה גבוהה של סיכון.
- מיקום הנכס – נכס הנמצא במיקום מבוקש הנו בעל סחירות טובה יותר וסיכון נמוך לבנק. לדוגמה, נכס בקומה הרביעית, בבניין ללא מעלית, לעומת נכס בקומה הראשונה; נכס באזור צעיר וחדש, לעומד נכס באזור ישן יותר. הבדיקה נעשית על ידי שמאי הבנק שמעביר חוות דעת.
- הרכב המשכנתא – באופן טבעי, ישנם מסלולים שהבנק מרוויח מהם יותר ומסלולים שהבנק מרוויח בהם פחות. הרכב המסלולים, משך ההלוואה וגודלה קובעים את גובה ההנחה שהבנק יאשר לתמהיל המבוקש.
- תחרות בין הבנקים – הבנקים מעוניינים למכור משכנתאות ומעוניינים שהלקוחות ינהלו אצלם את חשבונות העובר ושב.
השילוב בין כל הגורמים הללו הוא זה שקובע את גובה הריבית שכל לקוח יקבל במשכנתא.
קוראים לזה תחרות
האם ניתן להגיש בקשה למשכנתא בשני סניפים שונים של אותו הבנק?
ברגע שמגישים בקשה למשכנתא בסניף מסוים של בנק למשכנתאות, לא ניתן להגיש בקשה נוספת על אותו הנכס, בסניף אחר. כך הבנק מונע כפל טיפול באותה הבקשה. לכל בקשה, נבנית הצעה בהתאם לפרופיל הלקוח והנכס. ברוב הבנקים, אישור הבקשות נעשה במטה אשראי מרכזי, שיושב באזור המרכז, ללא קשר למיקום הסניף בארץ.
האם יש הבדל בין הגשת בקשה במרכז לפריפריה?
מניסיוני, לקוח שיגיש בקשה באזור המרכז, ובונה או רוכש בצפון, יכול לגרום לעצמו נזק. הסיבה לכך נעוצה בחוסר היכרות והתמחות של הפקיד המטפל באזור גאוגרפי אחר. בצפון, יש לקוחות רבים במושבים וקיבוצים, שם שיעבוד הנכס הנו פרוצדורה מורכבת, שדורשת ידע מקצועי והתמחות.
האם יש הבדל בהצעות בין הבנקים ובין לקוחות שונים?
בהחלט יש שוני בין הבנקים – קוראים לזה תחרות. יש גם הבדל בין לקוחות שונים, שנובעים מהגורמים שציינתי בתחילת הכתבה. מי שמעונין לקבל הצעה אטרקטיבית, צריך לעשות שיעורי בית.
אפליה, או לא אפליה?
חד–משמעית אין אפליה. הבנקים מתמחרים את פרופיל הסיכון ובהתאם לכך, נותנים הצעה. תוכנת המחשב של הבנק בקריית שמונה ובתל אביב היא זהה כלפיי אותו פרופיל לקוח ופרופיל נכס ומימון.
אני עומדים למכור את הנכס ולעבור לשכירות בעוד מספר חודשים. כדאי למחזר לפני המכירה?
עקרונית, לא כדאי למחזר, כי למִחזור יש עלויות קבועות כמו פתיחת תיק, נסח טאבו וכד' והאפקט של החיסכון בריבית ובתשלום החודשי מושג לאורך זמן ארוך.
אישרו לי מחזור בבנק שלי והיועץ אמר לי שיותר פשוט וקל למחזר באותו הבנק. זה נכון?
כן, זה נכון שיותר קל ופשוט למחזר באותו הבנק, אבל אתה חייב לבצע סקר בנקים, בכדי לוודא שהבנק מאשר לך ריביות טובות. מי שלא בודק, מקבל עסקה הרבה פחות טובה. חשוב לתכנן נכון את מסלולי המשכנתא החדשה, כך שיתאמו לנתונים הכלכליים שלך.
סוף מעשה במחשבה תחילה
חסרים לנו 140 אלף ש"ח בכדי לסיים את הבית. השמאי נתן שמאות נמוכה כאשר לקחנו משכנתא מהבנק. מאוד רצינו להתחיל לבנות וקיווינו שהכול יסתדר. מה עושים?
סוף מעשה במחשבה תחילה. ברמה הבסיסית, לא יוצאים לדרך לפני שתכנית המימון סגורה וכך נמנעים ממצב שבו נתקעים עם שלד, תשלום חודשי של משכנתא ושכ"ד. לגופו של ענין, צריך להביא שמאי אחר בשלב זה, לבקש מהבנק מימון נוסף לסיום הבנייה, להתפשר במקומות שאפשר כגון מזגנים, מטבח, ריצוף, גינה וכד', בכדי להקטין עלויות.
צריך להתאים את סוג הריבית לנתונים של המשפחה, לרבות היכולת לעמוד בשינוי בהחזר החודשי, הנובע מסוג הריבית והתמהיל שנבחר. משכנתא טובה היא קודם כול כזאת שהמשפחה יכולה לעמוד בה לאורך זמן
מה עדיף: ריבית קבועה, או משתנה?
צריך להתאים את סוג הריבית לנתונים של המשפחה, לרבות היכולת לעמוד בשינוי בהחזר החודשי, הנובע מסוג הריבית והתמהיל שנבחר. משכנתא טובה היא קודם כול כזאת שהמשפחה יכולה לעמוד בה לאורך זמן. עוד נתון שצריך לקחת בחשבון הוא האפשרות לסלק בעתיד חלק גדול של המשכנתא, או את כולה, ללא "קנס" יציאה.
