כותביםאיזה כאב ראש נחמד, הא? לרובנו, בניית בית היא פרויקט שבו הידע הבסיסי שלנו נמוך יחסית. שלב התחלתי הכרחי: מודעוּת למגבלות הכלכליות שלנו, לפני תחילת התכנון
גיא עינב, יועץ מימון ומשכנתאות
משפחות רבות בגולן בוחרות בכל שנה לבנות בית פרטי צמוד קרקע. בניית בית מחייבת היערכות וחשיבה כלכלית מתאימה בשלבים מאוד ראשוניים, בכדי לקחת משכנתא נכונה עבור המשפחה. למשכנתא לבנייה עצמית ישנם מאפיינים ייחודיים שחשוב להבין אותם. כך נימנע מטעויות יקרות ונבצע הליך נכון של קבלת החלטות.
כל אחד עסוק בחייו שלו וצבר ידע בתחומים מגוונים. לרובנו, בניית בית היא פרויקט שבו הידע הבסיסי שלנו נמוך יחסית. כדי להתגבר על החוסר בידע, חשוב להבין ולהפנים את המגבלות הכלכליות שלנו לפני תחילת התכנון, בדגש על בעלות המגרש, הוצאת היתר, גודל הבית המתוכנן ורמת הגימור.
אנשי המקצוע שעובדים עבורכם חייבים לדעת את מגבלות התקציב ובמיוחד, האדריכל, או האדריכלית. כך ניתן להימנע מהיסחפות בשלב התכנוני, שתשלמו עליה דרך המשכנתא במשך שנים רבות, לאחר שתסיימו את בניית הבית.
בבנייה עצמית, שחרור הכספים במשכנתא מתבצע על פי קצב התקדמות הבנייה, לרוב בארבעה שלבים: גמר היסודות, גמר השלד, גמר הריצוף וסיום הבנייה.
ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הנכס על פי השמאות, למרות שהבנקים כיום מעדיפים מימון של 60%, או פחות. חשוב לבחור שמאי שמכיר את האזור ואת הגולן. השמאי מעריך את הנכס ללא רווח יזמי, על פי עלויות המגרש, התשתיות והבנייה עצמה.
השמאי הוא למעשה ה“עיניים של הבנק” ומהווה שיקול משמעותי בגובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר ללקוחות, גם אם יש לכם יכולת החזר משמעותית.
שמאות נמוכה של נכס יכולה לגרום לבעיית מימון לא פשוטה. אם אתם בונים או משפצים נכס, והשמאות נמוכה ממה שחשבתם, תיאלצו למצוא פתרונות פיננסיים שונים, כמו המצאת הון נוסף, או להתפשר במפרט, או בגודל הבית.
הריבית והתזרים
כיצד מתכננים את התזרים ושחרור כספי המשכנתא?
חשוב שתהיה התאמה תזרימית בין שלבי שחרור הכספים של הבנק למשכנתאות לבין התחייבות התשלומים לקבלנים השונים בפרויקט.
אם יש לכם הון עצמי מתאים, אין בעיה להשלים לקבלן את הנדרש יחד עם המשכנתא. אם ההון העצמי שלכם גבולי, חשוב שהקבלן יאפשר לכם לשלם לו בהתאם ללוח תשלומים של הבנק.
לרוב, הסכום שישוחרר הנו השווי של כל שלב בשמאות ואחוז המימון שאושר.
חשוב לתכנן מראש, מה לשחרר קודם מתוך תמהיל המשכנתא ומה – בהמשך הבנייה.
ריבית המשכנתא הנה מרכיב חשוב, שיקבע כמה תחזירו לבנק במשך חיי המשכנתא. מדובר בשחרור כספים במספר פעימות, לאורך תקופת הבנייה. בכל פעם שמשוחרר כסף, הריבית נקבעת מחדש בהתאם למרווחים שנחתמו בחוזה המשכנתא
כיצד נקבעת הריבית?
ריבית המשכנתא עליה חותמים בהסכם ההלוואה הנה מרכיב חשוב, שיקבע במידה רבה כמה תחזירו לבנק במשך חיי המשכנתא. מכיוון שמדובר בשחרור כספים במספר פעימות, לאורך תקופת הבנייה, שהנה לרוב כשנה, בכל פעם שמשוחרר כסף, הריבית נקבעת מחדש בהתאם למרווחים שנחתמו בחוזה המשכנתא.
אותם מרווחים הם למעשה חלק משמעותי מהמיקוח והמכרז עם הבנקים, יחד עם בחירת תמהיל משכנתא חכם, המורכב מסוג המשכנתא והפריסה למספר השנים הרלוונטי.
חשוב מאוד לקחת בחשבון את גובה ההחזר חודשי שמתאים להכנסה הפנויה של המשפחה וכן עלייה בהחזר החודשי עם עליית הריבית במשק, בחלק מהמסלולים בעתיד.
המידע בכתבה הנו כללי בלבד ואינו תחליף לייעוץ אישי
