במקרה של אובדן הכנסות, נכון להביא בחשבון החלטה משפחתית על הקפאת תשלומים ל-3 חודשים. ההפרש בהחזר החודשי לאחר מכן יסתכם לרוב בעשרות שקלים בלבד
החל מחודש מרץ, הגיע אלינו משבר הקורונה העולמי והשפיע בצורה דרמתית על הכלכלה. יחד עם הנפילות בבורסה, היו פדיונות אדירים בשוק המניות ואתם גם בשוק האג"ח. קשיי הנזילות שנוצרו עקב כך גרמו בתוך זמן קצר מאוד לעלייה משמעותית בריבית המשכנתא, שפגעה מאוד במי שהיה חייב לממש את המשכנתא בזמן זה. הבשורות הטובות הן שבשבועות האחרונים, עם הרגיעה של הפדיונות והתיקונים שהיו בבורסות העולם, אנו רואים מגמה של ירידה הדרגתית של הריבית.
חמשת הגורמים העיקריים המשפעים על גובה הריבית:
- עלות הגיוס – הבנקים הם למעשה סוחרים, כשהסחורה שלהם היא כסף. הרווח שלהם, שקרוי ריבית, הנו הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. ככל שהבנקים רוכשים את הכסף במחיר יקר יותר, כך הם מוכרים אותו במחיר גבוה יותר ולהפך.
- איכות הלקוחות – הבנק בודק מספר נתונים, כמו מקומות העבודה, הוותק, מספר הנפשות במשפחה יחסית להכנסה, ההשכלה, אופן ניהול החשבון השוטף, היקף ההלוואות בחשבון ועוד. כל אלא נועדו לתמחר את הסיכון הספציפי של כל לקוח ולתת לו הצעה מתאימה לנתונים האישיים.
- אחוז המימון – ככל שהמימון נמוך יותר, כך הסיכוי שהבנק יוכל לכסות את המשכנתא, במקרה של כינוס נכסים, טוב יותר. מדרגות הסיכון שהוכתבו על ידי בנק ישראל כיום הנן עד 45%, 45%-60% מימון ומעל 60% מימון ועד למקסימום של 75% (בבנייה עצמית – עד 70%). ככל שמקבלים יותר מימון, כך הבנק צריך להפריש כנגד המשכנתא יותר כספים, ככרית ביטחון, במקרה של מימוש.
- הרכב המשכנתא – באופן טבעי, ישנם מסלולים שהבנק מרוויח בהם יותר ומסלולים שהבנק מרוויח פחות. הרכב המסלולים, התמהיל, ההיקף הכספי של ההלוואה ומשך ההלוואה קובעים את גובה ההנחה בריבית שהבנק יאשר לתמהיל המבוקש.
- תחרות בין הבנקים – כל הבנקים מעוניינים להגדיל את נפח הפעילות בשוק המשכנתאות ונלחמים על כל לקוח. צריך לדעת לנהל משא ומתן בחוכמה ולהכיר את השוק. המלחמה היא על גובה הריבית ההטבות הנלוות וכמובן, על חשבון העו"ש.
השילוב בין כל הגורמים הללו הוא זה שקובע את גובה הריבית שכל לקוח ישלם במשכנתא.
שאלות למומחה
האם כדאי לבצעה הקפאה של התשלומים לשלושה חודשים?
אם ישנה ירידה בהכנסות התא המשפחתי, בגלל מצב קיצון כמו הקורונה, הקפאת התשלומים בהחלט תעזור לעבור את החודשים הקשים והיא ההחלטה הנכונה משפחתית. המשמעות היא כמובן עלייה מסוימת של ההחזר החודשי לאחר מכן. לרוב, מדובר בעשרות שקלים.
האם תמיד כדאי למחזר את המשכנתא?
לא. צריך לבדוק כל מקרה לגופו ולוודא שבאמת נוצר חיסכון אמתי בסוף הדרך, בסכום הכולל אותו נשלם עבור המשכנתא. שימו לב לכך ששינוי מסלולים לעתים חושף אתכם לסיכונים שלא קיימים במשכנתא המקורית. נושא ה"קנס" או הפרשי ההיוון, כפי שזה נקרא בבנק, משפיע מהותית על כדאיות ההחלטה שלכם.
האם באמת כדאי לפזר למספר מסלולי משכנתא?
נכון לפזר סיכונים, אך לא בכל מקרה. יש לבדוק לגופו של עניין, על פי נתוני הלקוח והעסקה. זהו תפקידו של יועץ המשכנתאות האובייקטיבי. ישנם מקרים בהם מתאים ללקוח מסלול אחד בלבד. ישנם מסלולים סולידיים, שבהם השינויים לאורך המשכנתא קטנים יחסית ומסלולים פחות סולידיים, עם יותר שינויים אפשריים. לרוב, מסלולים סולידיים מתחילים בהחזר חודשי גבוה יותר בתחילת הדרך. לעתים, יש אפשרות לסילוקים ולכן צריך להתאים נקודות יציאה ללא קנסות. בקיצור, צריך לתפור חליפה על פי מידות הלקוח.
איזה בנק הכי משתלם במשכנתא?
אין בנק אחד שהוא הכי טוב. נדרש מכרז בנקים מסודר לכל אחד ויכולת להבין ולנתח את ההצעות המתקבלות מהבנקים.
הכתבה היא כללית ואינה מהווה תחליף לייעוץ אישי
